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Vol.14
マンション管理と
資産価値の関係は?【後篇】

住宅コンサルタント/宅地建物取引主任者
野中 清志 のなか きよし

株式会社オフィス野中 代表取締役。大手不動産会社を経て2003年に東京・中野に株式会社オフィス野中を設立。ファミリーマンション、コンパクトマンション・ワンルームマンションともにユーザーサイドに立ったマンションの選択眼を持つ。マネー誌などへの執筆、全国でのセミナー講演など多方面で活躍中。難しい内容もわかりやすく伝える、ウィットに富んだ話しぶりと、データに基づいた正確な市場分析が特徴。著書に『「売れる」「貸せる」マンション購入法』『ワンルームマンション投資法』(ともに週刊住宅新聞社)などがある。
■所属団体:公益社団法人日本不動産学会・会員 / 日本不動産ジャーナリスト会議(JREA)・会員

前篇では、マンション管理の基礎的なお話をさせていただきました。
後篇では、さらに踏み込んだ内容で、資産価値維持の観点から説明させていただきます。

<6>長期修繕計画と大規模修繕工事とは

マンションは各部位によって修繕の時期(修繕周期)が異なるため、修繕の計画が定められています。これを「長期修繕計画」といいます。大体10年超周期ごとに、足場を組んで大規模な修繕工事が行われます。これを「大規模修繕工事」と言います。

修繕周期の例

大規模修繕工事には多額の費用がかかるので、普段から積み立てをします。これを「修繕積立金」と言います。
大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や形状、設備の種類によっても大きく異なります。修繕積立金の金額は、マンション購入当初は出費の負担が大きくならないように低めに設定されていることが多いです。大規模修繕工事の時期になって費用が足りないという事がないように、修繕積立金の金額は適宜見直すことが重要となってきます。
修繕積立金の変動要因はマンションによって様々です。エレベーターや機械式駐車場などの大きな設備があれば、その分修繕費は高くなります。中には温泉やプールがあるマンションもありますが、20年、30年後の修繕工事費は高くなる傾向にあります。また塩害を受ける海に近いマンションや寒冷地のマンションなどは、立地によっては劣化の進行度が早く、修繕工事費に影響を与えることもあります。
また、共用部分の給排水管については、近年の新築マンションではステンレス管やプラスチック管等の腐食しにくい材料が使われるようになり、再度洗浄したりコーティングをする「更生工事」の必要がなくなり、さらに取り替えの工事も時期を遅らせることができます。
このように、各部位の素材によって修繕コストが少なく済む場合もあります。
国土交通省ではマンションの修繕積立金に関するガイドラインが定められていますので参考にしてみて下さい。

規模の違いによる修繕積立金の額の目安

■ 突然修繕積立金の徴収が始まった例も?

昔のマンションでは、長期修繕計画制度そのものが存在していなかったので、修繕計画が策定されるといきなり毎月の管理費の他に修繕積立金1万円を負担するというマンションも多く見受けられました。しかし将来の資産の保全につながりますので、入居者の方は納得していると考えられます。

~修繕積立金の積立額の妥当性~

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