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Vol.11
マンションの資産価値を決める
3つのポイントとは?

住宅コンサルタント/宅地建物取引主任者
野中 清志 のなか きよし

株式会社オフィス野中 代表取締役。大手不動産会社を経て2003年に東京・中野に株式会社オフィス野中を設立。ファミリーマンション、コンパクトマンション・ワンルームマンションともにユーザーサイドに立ったマンションの選択眼を持つ。マネー誌などへの執筆、全国でのセミナー講演など多方面で活躍中。難しい内容もわかりやすく伝える、ウィットに富んだ話しぶりと、データに基づいた正確な市場分析が特徴。著書に『「売れる」「貸せる」マンション購入法』『ワンルームマンション投資法』(ともに週刊住宅新聞社)などがある。
■所属団体:公益社団法人日本不動産学会・会員 / 日本不動産ジャーナリスト会議(JREA)・会員

最初に購入した住宅が
「終の住処(ついのすみか)」でなくなりつつある

筆者は年間を通じて多くのファミリー向けマンションセミナーで講演させて頂いています。本来であればマンションの選び方や買い方、資金計画などが主要テーマになるところですが、ここ数年は「資産性」あるいは「資産価値」という言葉が重要なキーワードとなりつつあります。セミナータイトルに「資産価値」という言葉が入るとお客様の関心度は一段と高くなるようです。その背景には二つの理由が考えられます。
一つ目は日本人の平均寿命が格段にのび、最初に買った住宅が「終の住処(ついのすみか)」ということではなくなりつつあるからです。
独身の時は都心のワンルームに居住し、結婚して共働きの時は、都心・準都心のコンパクトマンションに住み、子供が誕生して家族が増えるにつれて郊外のファミリーマンションに居住する。さらに子供が独立して夫婦二人になった時に都心・準都心の駅近に戻ってくる。このようなライフステージの変化によって住居を売却する機会も当然増えてきます。その時の重要なキーワードが「資産価値」となるわけです。
二つ目は、日本の人口が減少するにつれ、「空き家問題」が社会問題の一つとして一段とクローズアップされてきていることです。
空き家住宅の共通項である駅からかなり遠い住宅や管理の悪い住宅については、資産価値が落ちるどころか、買い手もつかないというケースもマスコミで報道されています。自分が購入したマンションがそのような物件に仲間入りすることを恐れる方が増えていることも背景にあります。
以前は住宅を検討する際、「自分あるいは家族さえ快適に過ごせればいい」という考え方が主流でしたが、ライフステージの変化が速まり、また住まいの資産性についての社会的な注目度が高まるにつれ、個人の住宅に関する意識も自然と「資産性」を重視する傾向が強くなってきているのです。

マンションの資産価値を決める3つのポイントとは

ではマンションの資産価値はどのような点で決まるのでしょうか。これは様々な要素があり、また人それぞれの観点があります。ここでは大きく3つのポイントに分類してみました。それは<1>経済的(市況)要因<2>地域的要因<3>個別的要因です。これらの側面からマンションの資産価値を見てみましょう。

マンションの資産価値を決める3つのポイント

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